问答题

　　1、 项目管理的四个基本职能是什么？

　　1) 计划职能；

　　2) 组织职能；

　　3) 协调职能；

　　4) 控制职能。

　　2、 房地产开发中的工程项目管理的工作内容有哪些？

　　有关工作内容主要有：

　　1） 开发建设用地；

　　2） 开发建设的法定手续；

　　3） 合同文件的准备；

　　4） 承包商的选择；

　　5） 现场监督；

　　6） 施工阶段；

　　7） 项目竣工验收阶段；

　　8） 开发项目管理队伍的管理。

　　3、 为什么说质量、工期和成本管理对房地产开发商投资开发目标的实现有着至关重要的作用？

　　质量控制指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。

　　工程项目的进度控制是施工现场管理最为重要的工作。工程进度控制包括：对项目施工总周期目标进行具体的论证与分析；编制项目施工的进度计划；编制其他配套进度计划；监督项目施工进度计划的执行；施工现场的调研与分析。

　　工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。房地产开发商的利润来自于租售收入和总开发成本的差值，而工程成本又是总开发成本的主要组成部分，所以降低工程成本就能增加开商利润。

　　4、 工程进度计划管理通常采用的两种方法是什么？

　　一种是应用传统的水平进度计划（横道图法），另一种是网络计划（网络图法）

　　5、 如何用横道图法进行进度计划管理？

　　是一种用直线线条，在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。以横道图为进度计划，在工程实际进行中，可以把实际进度用虚线表示在图中，与计划进度作一对比，以便调整工程进度。

　　6、 如何根据工程进度计划编制工程成本计划？

　　工程成本费用是随着工程进度逐期发生的，根据工程进度计划可以编制成本计划。

　　成本计划可分解为五个方面：1）材料设备成本计划；2）施工机械费用计划；3）人工费成本计划；40临时工程成本计划；5）管理费成本计划。根据上述成本计划的总和，即能得出成本控制总计划。

　　项目竣工验收的意义是什么？

　　工程项目的竣工验收是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的建筑物即可投入使用、出租或出售给客户，令房地产开发商收回投资。

　　房地产业和金融业息息相关？

　　从房地产投资的惯例来看，不论是开发投资还是置业投资，投资者很少完全以自有资金投入。对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率，这就为投资者使用银行贷款、实现“用别人的钱为自己赚钱”的目的创造了条件。因此，房地产投资者通常只需投入占项目总投资的30%左右的自有资金，而项目的其他投资则多来自金融机构的贷款。

　　7、房地产开发企业的资金在周转过程中存在哪些矛盾？

　　因房地产投资项目具有资金垫付量大、占用周期长、投资的固定性和增值性以及风险大、回报高等特性，从这些特性出发，在资金周转过程中必然存在着：资金投入的集中性和来源分散性的矛盾、资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾、投资回收期长和再生产过程连续性的矛盾。

　　8、房地产金融的概念及其为房地产投资服务的领域是什么？

　　房地产金融就是发生在房地产领域中的货币资金儿货币信用的融通。也可以说，房地产金融是与房地产有关的各种货币资金铁筹集、融通各种信用活动的总称，是银行等金融机构在房地产生产、分配、交换和消费活动中进行的信用活动。

　　房地产金融提供服务的领域非常广泛，包括土地使用权有偿转让、房地产开发、房屋销售和租赁以及消费等诸多方面。