问答题

　　1、何谓房地产开发项目融资？

　　房地产项目融资是整个社会融资系统中的一个重要组成部分，是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。

　　2、融资的概念和房地产开发项目融资的意义是什么？

　　就房地产开发投资而言，即使开发商已经获取了开发建设用地的土地使用权，如果开发商缺乏筹集资金的实际能力，不能事先把建设资金安排妥当，其结果很可能是流动资金拮据、周转困难而以失败千终。对于置业者来说，如果找不到金融机构提供长期抵押贷款，投资者的投资能力就会受到极大的制约。从金融机构的角度来说，其拥有的资金如不能及时融出，就会由于通货膨胀的影响而贬值，如果这些资金是通过吸收储蓄存款而汇集的，则还要垫付资金的利息。

　　3流动性、安全性和盈利性三原则。

　　4、 房地产开发项目融资的资金来源主要有哪几个方面？

　　1） 股本金

　　2） 银行贷款

　　3） 社会集资

　　4） 其他融资渠道（预售或预租、承包商垫资、合作开发）

　　4、 为什么开发商在进行项目投资时，总是尽可能少地投入自有资金（股本金）？

　　因为开发商不会利用银行信贷资金，完全靠自己的现金本钱周转，就很难扩大投资项目的规模及提高自有资金的投资收益水平，还会由于投资能力的不足面失去许多良好的投资机会。利用信贷资金经营，实际上是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”，充分利用财务杠杆的作用。

　　5、 为什么说合作开发也是房地产项目融资的有效手段？

　　开发商选择一家或数家有经济实力的投资者合作开发，是一种分散和转移资金压力的较好办法。因为开发商可以充分发挥合作伙伴的各自优势，并由各合作伙伴分别承担或筹集各自需要的资金。

　　6、 试举例说明金融杠杆的作用对开发商收益的影响？

　　例如：开发商自有资金3000万，当前房地产开发的投资利润率20%，贷款利率为10%。如果不贷款，则只能承担总投资额为3000万的开发项目。如开发周期为2年，则开发商可获取的开发利润总额为1200万元，自有资金年收益率为20%。但如果贷款7000万元，可承担1亿元的开发项目。假设开发周期为3年，则其开发利润10000*20*3=6000万元，扣除利息7000*[（1+10%）1.5-1]=1076万，得净利4924万元，此时，开发商的自有资金年平均收益率[（4294/3000）/3]*100%=54.7%。可以看出，同样是3000万自有资金，如不向银行贷款，每年的净收益仅有600万，如向银行贷款，则年毛收益2000万，扣除利息359万，每年净收益1641万，比不利用银行贷款时可多收入1041万元。这一笔钱就是错别人的钱赚来的，或者说是利用了财务杠杆的结果。

　　7、 何谓直接融资，其特点是什么？

　　直接融资是指拥有暂进闲置资金的企业与资金短缺需要补充资金的企业，相互间直接进行协议或在金融市场上前者购买后者发行的有价证券，将货币资金提供给需要补充资金铁企业使用，从而完成融资过程。其特点是双方直接接触，基本没有中间环节。

　　8、 何谓间接融资，其主要特征是什么？

　　间接融资是指暂进拥有闲置资金的企业通过存款的形式，或购买金融机构发行的有价证券，将其暂时闲置的资金先行提供给这些金融中介机构，然后再由这些金融中介机构以贷款等形式或通过购买需要资金的企业发行的有价证券，把资金提供给这些企业使用，从而实现融资过程。间接融资的基本特征是资金融通通过金融中介来进行，由金融机构筹集资金和运用两个环节。

　　9、 房地产贷款是如何分类的？

　　主要有以下几种：

　　1）按资金使用性质，分为固定资产投资贷款和流动资金贷款。

　　2）按贷款对象，分为单位贷款和个人贷款。

　　3）按贷款的用途，分为购建房贷款、房地产开发贷款、房地产经营贷款。

　　4）按贷款期限，分为短期和中长期贷款。