问答题

　　1、 反映企业偿债能力的指标有哪些？都是如何计算的？

　　主要有：

　　1） 资产负债率=负债总额/资产总额

　　2） 利息保障倍数=（税后净利润+利息费用+所得税）/利息费用

　　3） 流动比率1=流动资产/流动负债

　　4） 速动比率=速动资产/流动负债

　　5） 流动比率2=[（流动资产-存货）/（流动负债-预收账款）]

　　2、 反映企业获利能力的指标有哪些？都是如何计算的？

　　1） 税后利润总额

　　2） 销售利润率=销售利润/销售收入

　　3） 总资产报酬率=[税后净利+利息费用（1-所得税率）]/[（期初资产总额+期未资产总额）/2]

　　4） 自有资本报酬率=（税后净利/所有者权益平均余额）

　　3、 哪些因素有助于金融机构同意提供融资？

　　1） 开发商已经拥有了项目用地的土地使用权；

　　2） 开发商准备进一步投入自有资金用于项目建设；

　　3） 有充分的证据证明，项目确实可以顺利出租或出售出去；

　　4） 其他财力雄厚的合作伙伴如总承包商与开发商一起担保或承包商拥有银行开具的履约保函；

　　开发商所在集团内部有威望和杰出成就的人士以个人名义担保。

　　业代理的作用体现在哪些方面？

　　1） 通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为、偏好潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。

　　2） 通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。

　　3） 从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代理参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。

　　4） 按照置业人士提出的有关要求，帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。

　　5） 帮助买卖双方进行有关融资安排。

　　6） 提高市场运行效率。

　　4、物业代理的形式主要有哪些？

　　主要有：

　　1） 联合代理与独家代理。

　　2） 买方代理、卖方代理和双方代理。

　　3） 首期代理和分代理。

　　5、委托物业代理公司应注意哪些问题？

　　1） 充分了解物业代理公司及其职员的业务素质。

　　2） 物业代理公司可投入市场营销工作的资源。

　　3） 物业代理公司过往的业绩。

　　4） 针对物业的类型选择物业代理。

　　5） 认真签订物业代理合同。

　　6、促销组合的含义是什么？

　　促销组合的是指企业根据促销的需要，对广告、销售促进、公关宣传与人员推销等各种促销方式进行的适当选择和综合编配。市场营销沟通组合（也称促销组合）主要由广告、直销、销售促进、公关与宣传、人员推销等五种工具组成。

　　7、房地产开发商常用的沟通与促销手段有哪些？

　　主要有广告、直销、销售促进、公关与宣传、人员推销等五种手段。

　　8、房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的是什么？

　　是通过该项工作让潜在的房地产使用者或置业投资者认识自己所营销的物业，影响其购买或投资行为及决策，尽可能快速销售自己所推销的物业以实现房地产开发商或物业持有者的经济目标。

　　9、制定广告方案所需的五种决策分别是什么？

　　即所谓的5M，包括广告的目标即任务（MISSION），可用的费用即资金（MONEY）、应传送的信息（MESSAGE）、应使用的媒体（MEDIA）和广告效果评价即衡量（MEASUREMENT）。

　　10、房地产市场宣传的主要手段有哪些？

　　主要手段包括：

　　1） 媒体广告

　　2） 邮寄宣传材料；

　　3） 发送售楼书；

　　4） 制作现场广告牌；

　　5） 楼盘正式推出仪式；

　　样板房展示。