所谓抵押权的实现，是指抵押物所担保的债权已到清偿期而债务人未履行债务时，抵押权人可以行使抵押权，以抵押物的价值优先受偿。

　　1、抵押权的实现方式

　　《物权法》规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。根据此条规定，实现抵押权的方式有协议折价、拍卖和变卖多种方式。需要注意的是，如果以协议折价方式实现抵押权的，不得损害其他抵押权人的利益。协议损害其他债权人利益的，其他债权人享有撤销权，债权人的撤销权应当在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

　　2、多个物权并存时的清偿顺序

　　如果在同一物上并存数个抵押权或并存数个物权（包括一项抵押权），也产生优先受偿权的位序问题，这就是物权相互间的优先效力。关于优先受偿权位序，采取法定主义，由法律明确规定。

　　如果同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：

　　（1） 抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。如果当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。因登记部门的原因导致抵押物进行了连续登记的，以第一次登记的时间为准确定抵押顺序。

　　（2）抵押权已登记的先于未登记的受偿。

　　（3）抵押权均未登记的，按照债权比例清偿。

　　（4）顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。

　　（5）顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。

　　当抵押权与其他物权并存时，也存在位序问题：

　　（1）抵押权与质权并存。同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。

　　（2）抵押权与留置权并存。同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。

　　（3）抵押权与其他权利并存。如果同一财产有抵押权与《合同法》第286条规定的优先受偿权并存时，《合同法》第286条规定的优先受偿权优先于抵押权。

　　如果同一债权有多个抵押权的，抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的，抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权。如果债权人放弃债务人提供的抵押担保的，其他抵押人可以请求人民法院免除其应当承担的担保责任。抵押人承担担保责任后，可以向债务人追偿。

　　3、抵押权实现的期限

　　抵押权是用来担保债权的，因此当抵押权所担保的债权诉讼时效已经过，如何处理担保物权的法律效力就成为一个问题。根据《物权法》第202条的规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。注意这条规定修正了《担保法司法解释》第12条第2款的规定。